近期，《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）（以下简称“14号文”）已逐步进入执行落地期。这个指导性意见一经公布，马上在房产圈引起了轩然大波，甚至有人惊呼，新一轮房改序幕由此拉开。那么这个指导性意见到底有哪些神奇之处，不妨一起来来看看。

一、制定背景。

近年来，随着中国经济的发展和城镇化的推进，住房问题日益凸显，特别是城镇化持续推进的历史大背景下，住房供需矛盾日益严重，原先的高负债、高杠杆、高周转的“三高模式”，虽然一定程度上带来了社会经济的繁荣，但在新的历史条件下，一路上涨的房价已然掏空了国民的储蓄，在经济结构转型，大力构建经济内循环的当下势必需要进行调整，也因此中央在多放考虑下出台了此指导意见。

二、具体内容

《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出了一系列具体的政策措施，包括加大保障性住房的建设和供给、推动建立房地产市场长效机制、完善住房供应体系等。但说到底就是两句话：“让商品住房回归商品属性”和“实现‘居者有其屋’”。

什么意思？

简单的讲就是以后的房地产将变为保障房和商品房双轨制运行，在双轨制运行的情况下，保障房和商品房将分别满足不同层次的住房需求。一方面，保障房可以有效解决低收入人群的基本住房问题，缓解社会住房压力；另一方面，商品房则主要满足改善型住房需求，推动房地产市场的健康发展。

特别需要注意的是，此次指导意见提出“保障房必须实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场”，也就意味着保障房完全和市场做了脱离，彻底终结了保障房满五年可以进行市场交易的政策，也就进一步杜绝了保障住房的投资价值，有利于更好的控制保障性住房的市场价格，最终实现工薪阶层低成本购入住房的目的，解决工薪阶层的后顾之忧。

三、现实影响

短期内该政策可能会对已有的项目造成一定的冲击，但是从长期来看，该政策具有非常积极的作用；

一是购房者选择的机会多了。新政实施前，大家买房都是扎堆冲进房地产市场，造成房地产市场阶段性、地域性供需紧张，在这样的市场环境下很容易形成卖方市场，从而使得房屋质量不断下降的同时房屋价格却不断攀升，进而增加了购房者的购房成本。

二是开发商会更关注房产品质。双轨制后，购房者会根据自身情况选择是购买保障性住房或者商品房，也因此让开发商潜在的客户出现了分流，客户群体势必减少，在这样的背景下，开发商必须不断提升房产品质，提供质优、价廉的商品才有可能盈利，否则将逐步被市场淘汰。

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