2021年1-11月,房地产开发投资正增长6%,销售额同比增长8.5%,房企到位资金同比增长7.2%。
从2022年初开始,房地产政策面就出现转好信号,但这种转好还仅限于“因城施策”范围内,大的政策面始终保持谨慎。
1月20日召开的全国住房和城乡建设工作会议指出,2022年,不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段,保持调控政策连续性稳定性,增强调控政策协调性精准性,继续稳妥实施房地产长效机制。
但新一轮疫情冲击下,我国经济与楼市变得艰难。3月份,房地产开发投资增速下滑至-2.4%,首次落入负增长区间。
随着郑州打响二线城市松绑第一枪,4月份开始,楼市政策调整频率明显加快、力度明显加大。
先是4月15日央行宣布下调金融机构存款准备金率0.25个百分点,共计释放长期资金约5300亿元。
接着4月19日,央行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会,要求“执行好房地产金融宏观审慎管理制度,区分项目风险与企业集团风险,不盲目抽贷、断贷、压贷,保持房地产融资平稳有序”。
然后是4月29日,中央政治局会议定调:“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。”
这次会议被业内看作第一个政策转折点,即中央已看到房地产不稳导致的风险,督促各地因城施策。
5月份,地方“因城施策”进入高峰期。这一时期,全国102个省市出台126次放松政策,政策频次环比近乎翻番,相当于前4月政策次数之和。
从2022年下半年开始,“保交楼”成为楼市关键词。7月28日,中央政治局会议强调要“压实地方政府责任,保交楼、稳民生”,这是“保交楼”首次被写入中央政治局会议文件。
9月,各地再次迎来政策小高峰。市场下行压力大的地方,刺激政策应出尽出,以宁波、济南为代表的强二线城市,加速松绑限制性政策。
这一年,央行共计3次“降息”,5年期以上LPR共下调35个基点。
但这些政策仍未能阻止市场继续下滑。据测算,此轮房地产市场运行周期最低点可能会延续至2023年一季度,这在过去10年甚至更长时间都没有发生过。
如果说,前10个月,政策松绑落脚点主要还是在于对前期收缩性政策的回收和纠偏。那么,以11月为分水岭,监管对于房企融资态度发生根本转变,逐渐转向“保主体”。
11月8日,交易商协会表示,支持民营企业发债融资;11月13日,央行、银保监会出台“金融16条”,为房地产行业注入政策强心剂;11月14日,三部委发文,指导银行向优质房企开具保函置换预售监管资金;11月28日,证监会发布政策,支持房地产股权融资。
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