预告登记是以债权为对象的登记，它通过公示债权，巩固债权人的地位，为债权向物权的转化提供了顺畅通道，是实现债权的保障，是标志将来不动产物权变动的登记。预告登记能限制开发商等房屋所有权人的一物数卖行为，确保由买卖合同等产生的以不动产物权变动为目的的债权请求权得以实现。

首先，根据《民法典》第221条的规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记适用于所有形态的不动产物权变动，只要是引致不动产物权变动的债权，无论其产生于民事合同还是行政合同，无论其是否附条件、附期限，都在预告登记的适用范围。

其次，预告登记以保障债权为目的，其依附于该债权，债权合法有效是预告登记的实体要件。预告登记的程序要件是当事人向不动产登记机构申请预告登记，经登记机构受理和审核后，自记载于登记簿时产生法律效力。在商品房预售的情形下，预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。

第三，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记权利人的同意是义务人处分行为生效的要件，未经预告登记权利人同意的处分行为不仅对权利人不生效，对其他人也不应生效，而且是绝对不生效。

第四，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。债权消灭包括债权合同被认定无效、被撤销、被解除，以及预告登记权利人放弃债权的情形。

第五，在房产交易领域，房屋所有权的转让以登记为要件，成立房屋买卖合同与完成房屋所有权转让之间通常都有一定的时间差，一旦出卖人有一物数卖的背信弃义行为，买受人将面临目的落空的现实风险，预告登记制度无疑是消弭这种风险的一剂良药。但是，实践中，预告登记在房产交易中的适用比例并不高，主要是因为我国在很多地方实行了网签备案制度，房产买卖双方必须在专门的交易网络系统上签订买卖合同，并凭该合同才能申请转移登记，一旦进行了网签备案，出卖人就不能再将该房屋转移登记给其他人，这与预告登记的实际效果一致，而且网签备案是从交易之初就强制切入，在确保买受人实现合同目的的力度上要强于预告登记。另外，在现房交易的即时交易场合，出于便民高效的考虑，各地不动产登记机构办理登记的效率很高，时间很短，不少地方当日就能完成所有权转移登记。所以，网签备案系统和登记机构的高效作业，能够把转让人一物数卖的可能性降到最低，预告登记由此在实践中基本失灵，在所难免。

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