随着市场经济体制的进一步推进和深化，福利分房的弊端日趋严重。上海交通大学特聘教授、中国发展研究中心主任陆铭对时代周报记者分析，福利分房跟企业挂钩，给传统的国有企业带来极大负担。其主要弊端在于，住房不能买卖，“有需求无法满足，换工作怎么办？”

1994年7月18日，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》出台，象征城镇住房制度改革之路正式启动。1998年3月29日，时任国务院总理朱镕基在“两会新闻发布会”上宣布：“住房的建设将要成为中国经济新的增长点，必发888唯一登录网站必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，让人民群众自己买房子。整个房改方案已酝酿三年多，必发888唯一登录网站准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。”

当年7月3日，国务院进一步细化方案，以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心，宣布从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

至此，实行近40年的福利分房制度从政策上退出历史舞台，“市场化”成为住房建设的主题。

改革的初衷是什么？

“1998年是我国房地产历史上的一个分水岭。”姚玲珍告诉时代周报记者，停止住房福利分配，实行住房分配货币化，是住房分配制度改革的一个重大突破，从根本上推动了住房商品化进程。对于增加住房的有效需求，启动房地产消费市场，推动整个产业链的发展，具有十分积极的作用。

在姚珍玲看来，上海的房地产市场化改革要先于全国。“1992年邓小平同志南巡讲话后，建立社会主义市场经济成为共识，上海引发了一轮房地产发展高潮。”一是，土地使用制度改革全面推行，土地使用权大规模进入市场；二是，房地产企业数量迅速扩张；三是，房地产投资成倍增长，商品房开发和竣工面积直线上升。1998年之后上海房价总的来说都是处于上涨状态，带动了很多行业的发展，促进了就业。

“房地产货币化改革的初衷是为了推进整个中国发育出来一个房地产市场，使住房的提供不再是一个简单的福利，以后不管是买房或租房，都是各人的选择，从需求端催生了后来房地产市场的发展。1998年之后上海楼市发展快速，基本上缓解了上海市的住房短缺问题。”陆铭提醒道，“跟现在上海人口增长所带来的持续增加的住房需求相比，上海的住房供应还是不够，房价高就是对住房短缺的反映。现在事实上房价水平已经构成对城市竞争力的影响，对吸引人才留在上海已经构成一个巨大的障碍。”

“全国接下来大力发展租赁市场，是一个肯定的事情。”陆铭指出，发展租赁市场有部分原因是为了降低城市进人的成本。“现在的做法很简单，在批地的时候就规定未来盖的房子只能租不能售，往这个方向走，大力鼓励租房市场。”

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