自2024年以来，各地房地产行业迎来限购松绑大潮，带动部分城市迎来“小阳春”行情，但整体房地产市场前景仍不明朗，房地产行业仍面临较大问题。本文从房地产的新变化着手，摸清行业在未来的发展趋势与导向，为开发商发展提供一定参考和思路。
趋势一
房地产政策持续松绑
自3月下旬国常会明确房地产“支柱产业”地位，提出进一步优化房地产政策。随后，4月开始各地房地产行业迎来限购松绑大潮。截至目前，全国至少127个省市出台152次宽松性政策。展望2024下半年，房地产政策或将持续松绑，中央层面将继续围绕“三大工程”建设稳步推进，或将加大财政对建设配售型保障房财政补助、贷款贴息等。而地方层面，因城施策空间将进一步打开，重点城市或将进一步降低个人购房门槛，取消限购、限售等限制性措施或者放宽社保缴纳年限，提高公积金贷款额度，降低房贷利率、交易税费等宽松政策。
趋势二
房地产市场仍持续处于深度调整过程中
2024上半年，房地产行业持续处于深度调整过程中，商品房销售面积、金额累计同比增速保持低位，整体表现相对惨淡，但在以价换量的带动下，部分城市新房来访量和二手房带看、成交等快速回升，购房情绪已在好转，部分城市迎来“小阳春”行情。展望2024下半年，房地产市场仍持续处于深度调整过程中。商品房销售面积、金额累计同比增速继续保持低位但降幅逐步收窄。且随着下半年政策的持续松绑，部分城市或将延续“小阳春”行情，降幅将逐步收窄。
趋势三
“三大工程”成未来房地产开发投资企稳的有效支撑
自2024年以来，中央已多次在重要会议中强调“加快推进保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造等三大工程，加快构建房地产发展新模式”。这充分说明，对于建立房地产发展新模式的重要性和迫切性。预计2024下半年，“三大工程”配套政策将加快落实，积极发挥稳投资作用。城中村改造各地实施细则预计将陆续出台，一批项目有望进入实施阶段，在供需两端支持房地产市场企稳。值得注意的是，2024年是城中村改造的启动之年，城中村改造对房地产销售、投资的实际拉动或有限，但对预期影响至关重要。
趋势四
房企经营压力仍然较大
2024上半年，房地产市场未有明显改善，虽然部分城市迎来“小阳春”行情，但整体房地产市场前景仍不明朗，房企经营压力依然较大。展望2024下半年，房地产企业的首要目标是加大项目去化，特别是困难项目，促进销售回款；其次，企业投资拿地态度保持谨慎，重点聚焦核心城市核心区域市场。同时，企业也应加快转型升级，如城市更新、旧城改造等业务，探索开发新模式。
趋势五
商品房预售制加快改革，市场信心逐渐恢复
2023年12月，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，会议系统总结2023年工作，并明确了2024年重点任务，其中重点提到：持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序，加强预售资金监管，加快预售制度改革。这也侧面表明了保交楼进入攻坚阶段，对资金硬缺口和难度较大的保交楼项目，还要压实地方政府完成保交楼的刚性责任。而预售制度改革则意味着，全面推进预售和现售并存的开发销售新模式，渐渐向现售模式转型，彻底解决预售制下保交楼甚至烂尾的问题，同时也大大提升了购房者的购买信心。
趋势六
“应贷尽贷”，房地产项目合理融资需求有望进一步满足
5月17日上午，国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议。住房和城乡建设部副部长董建国就保交房工作重点作介绍，其中提及：进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。展望2024下半年，随着保交楼的持续推进，房地产项目合理融资需求将得到进一步满足，同时也将探索更为灵活的方案，在保障预售资金安全的前提下，更大发挥资金效力。
趋势七
新房与二手房竞争加剧，市场循环受阻
现阶段，在房地产市场持续低迷的背景下，部分热点城市二手房价格回落，但成交量却逐渐上升，远远高于新房市场，处于典型的以价换量阶段。导致一部分客户从新房流向二手房市场，加剧了两者竞争态势。虽然，目前多座城市出台措施支持房地产“以旧换新”，期待可以通过一二手房联动，提升楼市活跃度。但政策推出后，住房成交量不如预期，多数城市政策存在较多局限性。
趋势八
房地产“去库存”成下半年重点任务
4月份以来，市场供需持续下行，使得库存总量进一步在加大。同时，4月30日，中央政治局会议首次提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。这是时隔多年，中央再度对房地产去库存提出要求。展望2024下半年，房地产“去库存”或将成为接下来一段时间内的重点任务，一些重点城市已经推出“以购代建”、“以旧换新”等政策措施，来消化市场上的新房、二手房。
趋势九
“房住不炒”的定位依然是房地产的主基调
自2016年提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的概念后，“房住不炒”的定位一直未变。展望2024年，预计未来5-10年内，“房住不炒”定位仍是房地产的主基调。这也就意味着未来政策方向上，刚需群体、无房家庭仍是政策的保护对象。
趋势十
新质生产力推动房地产健康发展
在房地产新一轮调整和发展过程中，房地产业的健康发展需要从生产力迭代升级、全要素整合发力等角度出发，以适应房地产经济发展的新趋势和新规律。尤其是把大数据、人工智能等先进生产力与传统房地产的有机结合。围绕“三新”既新制造、新服务和新业态进行持续的探索，唯有更快的适应市场的变化、才能在后续发展中获得更多机会，同时促进行业健康发展。
结语：展望2024下半年，房地产行业将面临新的发展机遇和挑战，只有紧跟时代的趋势，不断探索发展新模式，才能在下行市场中实现健康平稳发展。