中央经济工作会议部署的2023年五大任务之一是要“有效防范化解重大经济金融风险”。在新华社通稿中，此段内容关于房地产市场的阐述占据了绝大部分篇幅。可以说，“确保房地产市场平稳发展”是今年防风险的首要任务。
去年进入三季度，中央出台一揽子救市政策，贷款、发债、股权融资“三箭齐发”，并进一步支持刚性和改善性住房需求。2022年12月15日，国务院副总理刘鹤在一次讲话中指出“房地产是国民经济的支柱产业”，并表示“未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。”在官方表述中，“房地产是支柱产业”近年来并不多见，这引发人们对中央经济工作会议关于房地产市场定调的讨论。
“要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”
这段指示不到200字，但已属“隆重”，可谓字字珠玑，其中既有“旧曲”也有“新词”。领会落实中央经济工作会议精神，对2023年经济发展、金融稳定至关重要。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《中国报道》记者表示，目前房地产市场上下游、供给两端的风险都很明显，“防风险”和“促转型”将是主要任务。其中，防风险、求稳定是首位，是当务之急。
风险来自供需两端
受访专家均表示，现在房地产行业的形势严峻。
高盛在去年11月发布的《中国2023年展望系列报告》中指出，中国2020年8月出台“三条红线”以控制开发商债务水平，并于2021年1月出台“两条红线”以限制银行与房地产相关的贷款，这与其他紧缩措施一起重塑了中国的房地产行业。
2021年起，全国范围内房地产市场陆续出现下滑。数据显示，自2021年9月起，新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均为负数，连续13个月下滑。2022年1—11月全国商品房销售额11.86万亿，同比下降26.6%（前值为-26.1%）。
李宇嘉分析，房地产行业现在最大的风险在于行业体量的加速效应转变为减速效应，金融机构的信贷紧缩，经济下降，可能形成恶性循环。他指出，目前房地产市场上下游、供需两端的风险都很明显，供给端的跌幅更大一点。一方面，投资增长失去速度，地方财政可持续性风险进一步加大；另一方面，房地产销售下行，并传导至投融资平台，央企和国企拿地也在减少。同时，保交楼越来越依赖外部输血，风险也在加大。“防风险，需要资金进去接盘，但楼市不断刷新低迷预期，谁愿意进去‘踩坑’呢？”李宇嘉说。
华南理工大学经济与金融学院教授、广东省人民政府参事田秋生向《中国报道》记者分析，现在房地产市场最突出的问题是大量烂尾楼现象，让房地产行业潜在风险浮出水面，多地项目停工断贷，并在上下游行业、就业、金融等领域引发系列连锁反应。
房地产行业的风险不止于供给端。清华大学社会科学学院经济所副教授，清华大学社科学院政治经济学研究中心秘书长、宏观经济研究部主任靳卫萍认为，需求侧的信心也处于历史低谷。她认为，家庭债务过高是重要原因之一，数据显示，中国家庭债务占国内GDP达60%以上，
太平洋证券分析师徐超表示，现在已不是2021年四季度时的房地产在拖累经济，而是经济在拖累房地产，问题的根本还是在于需求侧能否复苏。居民中长期贷款创近5年新低，居民收入及未来预期不稳，购买能力和购买意愿都出现了问题。
去年12月17日，在中国国际经济交流中心举办的年会上，中国人民银行副行长刘国强解读中央经济工作会议时表示，从当前情况看，一些需要进一步支持的领域是比较明显的。比如，房地产当前既是重点领域，也是薄弱环节，理应加大金融支持。房地产对居民生活和财产、宏观经济循环和产业链稳定、财政和金融市场的影响都不是别的产业可以比肩的。“房地产就是支柱产业，支柱不能大幅度摆动，非保持总体稳定不可。”
“中央对房地产的态度一直都是以健康稳定为主线，如果房地产市场的发展超过这个范畴，政策就要往回收一收。”李宇嘉说。
重在稳信心，堵上硬缺口
田秋生分析，明年保持房地产市场平稳运行的工作重点依然是“保交楼”，“中央与地方必须协同，银行和政府必须联手，加大‘保交楼’专项借款规模，解决房企资金短缺问题。”
“现在供给端存在资金硬缺口，堵上这一缺口是稳房市、保交楼的首要任务。”李宇嘉向《中国报道》记者指出，防风险最根本的还是控制资金流向。从现有政策导向来看，他认为，国资、央企的资金会先行介入，辅以陆续落地的“三支箭”，优先解决头部企业资金硬缺口。根据已披露消息，针对优质头部房企的纾困政策正在陆续送达。2022年11月23日—24日国有六大行（中、农、工、建、交、邮储）密集向17家房企提供意向性融资额度超过1.2万亿元。在这场“房市甘霖”中，万科、碧桂园、美的置业等头部房企均获得超千亿元授信。
在“推动行业重组并购”方面，央行、证监会反应迅速，在中央经济工作会议结束的第5天，证监会官网即发文称，“允许符合条件的房企借壳已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。”这一通知表明，关闭近12年的“房企借壳上市”大门再次打开，“房企借壳上市”重新获得监管层支持。
李宇嘉分析，房地产市场已进入存量时代，通过重组并购，可推动行业迅速出清，一方面“三好生”房企通过借壳上市，盘活优质资产；另一方面被重组房企也可化解风险资产，提高资源利用效率。
资金流向的闸门虽已缓缓开启，但也讲究开合有度。中央经济工作会议提示，“稳楼市”的同时要“坚决依法打击违法犯罪行为”。“这是市场化和法治化的必然要求，保交楼就是保民生，在解决保交楼资金硬缺口后，谁把钱挪走的、是否涉及非法融资等问题都会一一解决。”李宇嘉说。
去年，各地也在开展相关行动。2022年9月，郑州市在“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动中围绕非法集资、偷逃税款、挪用资金、骗贷等常见涉房领域犯罪开展调查取证，共约谈147家停工项目企业562家次，促成资金回笼85.06亿元。
“救火”供给端的同时，需求端的低迷状态也不可忽视。受访专家均认为，后期一些限制消费的政策会逐渐退出。江苏、浙江等对房地产行业依赖较高的省份已在积极放出刺激需求政策。记者梳理2022年12月兰州、广州、南京、杭州等地放松政策发现，各级政府使用的政策工具主要有降低房贷利率、提高公积金贷款额度、降低限购门槛等。
当前一些分析机构认为，“中央对房地产态度出现软化”。田秋生向《中国报道》记者表示，这种看法不够准确，此次中央经济工作会议，中央对待房地产业的态度并不是软化或放松监管，而是要贯彻稳字当头、稳中求进总方针，防止房地产市场出现大的波动引发大的经济金融风险，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
多位专家也强调，对房地产市场需谨慎看待。靳卫萍认为，中央高层时隔多年重提房地产是国民经济的支柱产业，重在稳信心，而非注水楼市，放开房地产企业上市融资实际是将风险转嫁至股民。
“平稳过渡”非常关键
转向扩内需、促转型，中央经济工作会议给出三方面重要工作方向：支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。坚持“房住不炒”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
所谓的刚需和改善性住房需求，李宇嘉认为政策对象更多指向低供给效率的房地产市场和今年在多份文件中频繁提及的、数量有3亿之多的“新市民”群体。他表示，当前房地产的供应效率是很低的，很多建筑材料是比较落后的，楼盘大多数存在或多或少的问题，人们追求更高质量住房的需求依然存在。
根据开源证券测算，2019—2021年全国商品住宅销售套数分别为1501万套、1549万套、1565万套，同期新增城镇家庭户为683万户、685万户、434万户，二者之间的差异很大程度上可以视作改善性需求的体现，据此估算的改善性需求（广义口径，包括二套、学区、异地置业、养老康旅等）占比分别为45%、50%、68%，意味着过往3年改善性需求逐渐占据商品住宅销售主力。
而对于已经在城镇居住但还没有户口或者是刚刚拿到户口不足3年的“新市民”，租房、购房依然是刚需。“存量时代，新市民和青年人的住房需求就是新模式下最大的需求，这也是最有效的需求，必然要激活这部分有效需求。”李宇嘉指出。他向《中国报道》记者分析，新市民是稳定楼市的基本盘，但他们的支付能力、对未来的预期都很弱，这也是要发展长租房的原因，其本质上就是降低门槛，将长期游离于城市公共服务、住房消费、商品房消费大门之外的3亿多人群，纳入到真正的住房消费，并通过“先租后买、租购并举”，培育楼市良性循环的基础。
推动长租房市场建设，则需要系列政策支持。田秋生认为在购买端，需要通过税费、租金、贷款、利率倾斜，并在享受公共服务、城市落户等方面实行租购同权，增强人们选择长租房的意愿。在供给端，则要通过土地供应向长租房建设倾斜、降低房企建造经营长租房相关税费等措施，来鼓励房企开发或经营长租房。
着眼中长期，房地产行业如何告别“三高”泡沫，向新发展模式平稳过渡？要搞清楚这个问题，首先需要明白什么是房地产行业的“新发展模式”。
田秋生认为，中央提出的房地产新发展模式，首先是要改变当前房企高负债、高杠杆、高风险经营模式，推动房企降低负债率，走向安全平稳低风险发展模式。他认为，真正告别今天房地产业高负债模式，需要认清房企高负债形成的体制政策根源，改革土地价款结算办法，由现行一次性付款改为分次付款，最后一笔在竣工交房、收齐全部房款之后，从时间上分散房企的购地支出，减轻一次性支付情况下对贷款的过多依赖。
“同时，需要改变目前重出售、轻出租的住房供给模式和重购买、轻租赁的住房需求模式，推动实现售租并重、租购并举，实现住房销售市场和住房租赁市场协调发展。”田秋生告诉《中国报道》记者，新发展模式还要改变目前普通商品房供给相对充裕但保障性租赁住房供给相对不足状况，推动长租房建设，实现普通商品住房供给和保障性租赁住房供给并重，逐步形成符合国情的商品房体系和保障性住房体系。
田秋生认为，需要注意的是，中央经济工作会议中强调“平稳过渡”，这就要求相关改革举措和相关政策调整，一定要把握好时机和力度，有必要适当调整、分步实施、稳中求进，否则会产生较大风险。李宇嘉表示，未来房地产市场与中国经济的互动将是“与实体经济、城市就业等协同发展、均衡发展”。